PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar belakang

Penggunaan tanah di Indonesia telah diatur di dalam UU No. 5 Tahun 1960 atau yang sering disebut dengan UUPA. Terbentuknya UUPA tidak terlepas dari pada dasar hukum tertinggi yaitu UUD 1945 tepatnya pada Pasal 33 ayat 3 yang berbunyi “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat” oleh karena itu, sudah jelaslah bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang ada didalamnya baik yang di bawah tanah maupun di atas tanah yang merupakan wilayah Republik Indonesia diperuntukkan sebesar-besarnya demi kepentingan dan kemakmuran rakyat.

Tanah yang berarti bahwa suatu permukaan bumi yang dalam penggunaannya juga meliputi sebagian tubuh bumi yang ada di bawahnya dan sebagian dari ruang yang ada di atasnya, yang digunakan sekedarnya diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan, dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi. Sedalam apa tubuh bumi dan setinggi berapa ruang yang bersangkutan boleh digunakan, ditentukan oleh tujuan penggunaanya, dalam batas-batas kewajaran, perhitungan teknis kemampuan tubuh buminya sendiri, kemampuan pemegang haknya serta ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku[1].

Tanah yang digunakan seperlunya dalam batas-batas tertentu merupakan wujud daripada tujuan penggunaan tanah itu sendiri. Penggunaan tanah yang berlebihan dapat merugikan serta mengganggu orang lain. Sebagaimana di dalam Pasal 6 UUPA yang menyatakan bahwa “Semua hak atas tanah berfungsi sosial” dan Pasal 7 UUPA bahwa “Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan”.. Selain itu, demi menjaga ini, pemerintah telah berusaha untuk membuat peraturan-peraturan pelaksana terhadap UUPA agar tidak terjadi penggunaan tanah yang melebihi batas-batas tertentu tersebut. Pemerintah dalam merealisasikan ini telah membentuk Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 perubahan atas Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Tanah sebagai sumber daya yang langka diperlukan untuk memenuhi kegiatan industri, perdagangan, jasa serta kegiatan-kegiatan lain. Prasarana untuk mendukung berbagai keperluan tersebut, seperti tersedianya jalan, jaringan listrik, air bersih, dan sebagainya, harus disediakan, dan dalam hal ini pemerintahlah yang mempunyai kewajiban untuk mengadakan dan memelihara sarana publik tersebut.[2] Dengan kata lain, bahwa pemerintah sangat berperan penting di dalam pengadaan tanah, baik untuk sarana prasarana maupun kepentingan-kepentingan umum lainnya.

Dibentuknya Perpres ini, sebagai wujud dari peran pemerintah dalam melaksanakan fungsi hukum tanah yang dibentuk dari pada hukum adat yang bersifat komunal atau kebersamaan. Sehingga kebersamaan tidak dapat terwujud jika penggunaan tanah di Indonesia ini dilakukan secara individual atau orang perorangan dengan hak milik yang kuat secara sesukanya dan hak-hak yang lainnya. Oleh karenanya, di dalam pembukaan UUD 1945 juga dikatakan bahwa “ dan untuk memajukan kesejahteraan umum” yang tidak akan pernah ada tanpa sikap saling berbagi antara warga negara Indonesia khususnya bidang tanah.

B. Batasan masalah

Pengadaan tanah demi kepentingan umum merupakan materi yang umum dan merupakan persoalan pelik yang paling sering terjadi di dalam masyarakat, khususnya masyarakat ekonomi menengah ke bawah. Oleh karenanya, dari uraian di atas sudah dapatlah kita ambil pokok-pokok masalah yang penting yang merupakan bagian umum tentang pengadaan tanah demi kepentingan umum. Yang mana dalam batasan masalah ini akan diuraikan pokok-pokok permasalahan sebagai berikut :

1. Apa yang dimaksud dengan pengadaan tanah demi kepentingan umum di Indonesia?

2. Bagaimana pengaturan kepentingan umum dalam peraturan perundang-undangan terhadap perolehan tanah?

3. Apakah Ganti Kerugian telah Adil dan Seimbang terhadap hak atas tanah?

Pokok-pokok masalah ini akan diuraikan lebih jauh lagi di dalam pokok pembahasan demi mencari arti maupun makna dari pengadaan tanah untuk kepentingan umum tersebut.

BAB II

PEMBAHASAN

PENGADAAN TANAH DEMI KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA

Tingginya nilai jual tanah yang disingkat NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk daerah-daerah perkotaan sangat memungkinkan terjadinya konflik/sengketa terhadap tanah. Akan tetapi, tidak terlepas pula di daerah-daerah pedesaan dan daerah-daerah pinggiran lainnya. Oleh karena begitu rumitnya persoalan tentang tanah ini, maka pemerintah sangat diperlukan perannya dalam pengendalian pengadaan tanah di Indonesia. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum merupakan masalah yang sering kita jumpai, mulai dari tanah yang tersedia kurang, kesepakatan yang tidak ada titik temunya, dan ganti rugi yang tidak jarang sering merugikan masyarakat sebagai pihak yang lemah.

Pasal 6 UUPA mengatakan bahwa hakikat dari fungsi tanah adalah mempunyai fungsi sosial atau fungsi komunal (kebersamaan di dalam penggunaannya di masyarakat). Sehingga tanah tersebut sesuai dengan fungsi dan tujuannya dan bermanfaat bagi si pemegang hak atas tanah maupun masyarakat umum (khususnya Indonesia). Dengan kata lain, penyediaan tanah tersebut harus disesuaikan dengan keperluan pemegangnya secara rasional dan tidak merugikan orang lain. Oleh karena itu, negara yang telah diberikan wewenang sesuai dengan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang mempunyai hak menguasai berhak untuk mengatur serta menyediakan peruntukan tanah pada masyarakat secara teratur serta terkendali.

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di Indonesia telah di atur sebelumnya di dalam Keppres No. 55 Tahun 1993 kemudian diganti dengan Perpres No. 36 Tahun 2005 jo Perpres No. 65 Tahun 2006 yang mengatur tentang Pengadaan tanah untuk kepentingan umum, yang mengandung maksud dari pengadaan tanah, bentuk pengadaan tanah, tata cara serta pelaksanaannya. Sehingga legitimasi hukum tentang pengadaan tanah di Indonesia sudah barang tentu ada dan dapat digunakan sebagai pedoman kita dalam penggunaan tanah serta pengadaannya untuk kepentingan masyarakat (umum).

Di Indonesia jika kita berbicara tentang pengadaan tanah untuk kepentingan umum pada dasarnya hanya berkisar pada tiga permasalah pokok yaitu : batasan/defenisi kepentingan umum, mekanisme penaksiran harga tanah dan ganti kerugian, serta tata cara pengadaan tanah yang harus ditempuh.[3] Sehingga dapat kita pahami bagaimana pengadaan tanah di Indonesia yang dilakukan oleh Pemerintah (Eksekutif/Menteri Agraria/BPN) yang merupakan lembaga yang sangat berperan penting terhadap pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Michael G. Kitay menyatakan tentang doktrin kepentingan umum yang pada umumnya terdapat dua cara untuk mengungkapkan tentang doktrin ini, yaitu :

1. Pedoman umum, menyebutkan bahwa pengadaan tanah harus berdasarkan alasan kepentingan umum. Istilah “umum” penyebutannya misalnya : Public atau Social, General, Common atau Collective. Sedangkan “Kepentingan” atau Purpose sering diganti dengan Need, Necessity, Interest, Fuction, Utility, atau Use. Sehingga dengan pengetian ini, Eksekutif (pemerintah) mempunyai peranan untuk menyatakan suatu proyek memenuhi syarat untuk kepentingan umum dengan penafsiran terhadap pedoman tersebut.

2. Penyebutan kepentingan umum dalam suatu daftar kegiatan yang secara jelas mengidentifikasi tujuannya : Sekolah, jalan, bangunan-bangunan pemerintah, dan sebagainya, yang oleh peraturan perundang-undangan dipandang bermanfaat bagi kepentingan umum. Segala kegiatan diluar yang tercantum dalam daftar tersebut tidak dapat dijadikan alasan untuk pengadaan tanah.[4]

Sehingga pengetian tentang kepentingan umum yang dikatakan oleh Michael G. Kitay cukup memberikan kita pemahaman tentang apa itu kepentingan dan apa itu umum. Sehingga pemerintah di dalam melakukan penafsiran tidak salah. Karena setiap tanah yang digunakan selain daripada yang dikatakan diatas tadi dapatlah dikategorikan bukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Karena pengadaan tanah untuk kepentingan umum juga jelas telah diuraikan di dalam pasal 5 Perpres No. 65 Tahun 2006 sebagaimana di maksud di dalam Pasal 2 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum adalah sebagai berikut :

1. Jalan umum, jalan tol, rel kereta api, (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi.

2. Waduk, bendungan, bendungan irigasi, dan bangunan pengairan lainnya.

3. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal.

4. Fasilitas keamanan umum, seperti tanggal penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lainnya.

5. Tempat pembuangan sampah.

6. Cagar alam dan cagar budaya.

7. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.

Sehingga jelas bahwa apa saja tanah-tanah yang dimaksudkan dapat dijadikan sebagai pengadaan tanah untuk kepentingan tanah, yang jelasnya fungsi dari tanah tersebut di lakukan pengadaan adalah merupakan tujuan untuk kepentingan umum, bermanfaat untuk umum, serta tidak merugikan bagi umum. Oleh karena saat ini peraturan yang digunakan dalam pengadaan tanah adalah Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65 Tahun 2006, maka kita harus mengikuti berbagai ketentuan yang berlaku di dalamnya sejauh tidak bertentangan dengan nilai-nilai pancasila.

Selain itu, terdapat asas-asas dalam pengadaan tanah yang perlu diperhatikan pada saat dilakukannya pengadaan tanah demi kepentingan umum tersebut : Asas Kesepakatan, asas kemanfaatan, asas keadilan, asas kepastian, asas keterbukaan, asas keikutsertaan/partisipasi, asas kesetaraan, dan minimalisasi dampak dan kelangsungan kesejahteraan sosial ekonomi. Asas-asas inilah yang harus menjadi dasar bagi pemerintah dalam melakukan pengadaan tanah demi kepentingan umum agar tercipta kesejahteraan sosial masyarakat dan ekonomi yang baik.

BAB III

PENGATURAN KEPENTINGAN UMUM DALAM PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERHADAP PEROLEHAN TANAH

Sebagaimana telah dikatakan sebelumnya bahwa pengadaan tanah di Indonesia telah ada dan diatur sebelumnya di dalam Keppres No. 55/1993 diganti dengan Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan tanah demi kepentingan umum. Terkait dengan pengadaan tanah, sesuai dengan Pasal 18 UU No. 5/1960 dan peraturan pelaksananya UU No. 20/1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang ada di atasnya, Inpres No. 9/1973 dan di dalam Keppres No. 55/1993 dan Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006, ada beberapa hal yang penting dapat diambil dalam hal pengadaan tanah, yaitu :

1. Pasal 18 UUPA “untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat....”.
2. Pasal 1 UU No. 20/1961 “untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama bagi rakyat, demikian pula kepentingan pembangunan.....”.
3. Pasal 1 ayat (1) Lampiran Inpres No. 9/1973 kegiatan termasuk dalam kepentingan umum adalah sebagai berikut :
1. Kepentingan Bangsa dan Negara
2. Kepentingan masyarakat luas
3. Kepentingan rakyat banyak/bersama, atau
4. Kepentingan pembangunan

Pasal 1 ayat (2) : Bentuk-bentuk kegiatan pembangunan mempunyai sifat kepentingan umum, adalah sebagai berikut :

a. Pertahanan.

b. Perkerjaan umum

c. Perlengkapan umum

d. Jasa umum

e. Keagamaan

f. Ilmu pengetahuan dan seni budaya

g. Kesehatan

h. Olahraga

i. Keselamatan umum terhadap bencana alam

j. Kesejahteraan sosial

k. Makam/kuburan

l. Pariwisata dan rekreasi

m. Usaha-usaha ekonomi yang bermanfaat bagi kesejahteraan umum.

Akan tetapi dalam ayat (3) dikatakan bahwa presiden dapat menentukan bentuk-bentuk kepentingan umum yang lain jika diperlukan.

4. Pasal 1 angka 3 Keppres No. 55/1993 : Kepentingan umum adalah kepentingan seluruh lapisan masyarakat. Kriteria dari kepentingan umum “kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki pemerintah serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan”.
5. Pasal 1 angka 5 Perpres No. 36/2005 “kepentingan umum sebagai kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat. Selanjutnya dalam Pasal 5 disebutkan bahwa pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah meliputi 21 bidang kegiatan. Sedangkan di dalam Perpres No. 65/2006 “pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan oleh pemerintah atau pemerintah daerah, yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh pemerintah atau pemerintah daerah”. [5]

Dari kelima jabaran di atas tentang dasar hukum pengadaan tanah untuk kepentingan umum, banyak sekali perubahan yang terjadi dimulai dengan tujuan pengadaan tanah itu sendiri sampai kepemilikan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah terhadap tanah demi kepentingan umum yang hanya dikatakan sebagian besar lapisan masyarakat yang tidak dirinci lebih jauh tentang hal ini.

Dampak negatif yang ditimbulkan dari Perpres ini adalah kurangnya sikap penghormatan pemerintah terhadap kepentingan individu, meskipun pada hakikatnya hak atas tanah haruslah bersifat sosial dan bermanfaat bagi seluruh masyarakat. Akan tetapi pengaturan yang dibuat oleh pemerintah terkesan memaksakan kehendak yang seharusnya lebih mementingkan sikap permusyawaratan demi mencapai keadilan yang cukup jelas dicantumkan pada sila ke 4 Pancasila.

Sesuai dengan Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007 tentang pelaksanaan Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan tanah demi kepentingan umum, yang secara garis besar memuat hal sebagai berikut :

1. Tahap Perencanaan (Pasal 2 dan Pasal 3)

Untuk memperoleh tanah, instansi pemerintah menyusun proposal rencana pembangunan, paling lambat 1 (satu) tahun sebelumnya yang berisi uraian tentang : Maksud dan tujuan, letak dan lokasi, luasan tanah, sumber dana dan analisa kelayakan lingkungan (Amdal).

2. Tahap Penetapan Lokasi

Instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan proposal ke Bupati/Walikota/Gubernur berdasarkan pertimbangan Tata Ruang, penatagunaan ruang, sosial-ekonomi, lingkungan, penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan tanah. Keputusan yang dikeluarkan berlaku sebagai izin perolehan tanah yang diberikan untuk jangka waktu 1 tahun untuk luas tanah sampai dengan 25 ha, 2 tahun untuk luas 50 ha, dan 3 tahun untuk luas tanah lebih dari 50 ha.

Perpanjangan penetapan lokasi hanya diberikan satu kali dengan syarat peroleh tanah mencapai 75%. Keputusan tersebut juga wajib dipublikasikan 14 hari setelah diterimanya keputusan tersebut.

3. Tahap Tata Cara Pengadaan Tanah (Pasal 14 sampai Pasal 67)

1. Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah (P2T) yang memiliki anggota paling banyak 9 orang. P2T terdiri dari P2T Kabupaten/Kota, P2T Provinsi, dan P2T Nasional.
2. Penyuluhan, dilakukan oleh P2T bersamaan dengan instansi yang memerlukan tanah melaksanakan penyuluhan untuk menjelaskan manfaat, maksud dan tujuan pembangunan kepada masyarakat dalam rangka memperoleh kesediaan dari para pemilik tanah. Akan tetapi selalu terjadi 2 kemungkinan, yakni :

1) Bila diterima oleh masyarakat, maka kegiatan pengadaan tanah dilanjutkan

2) Bila tidak diterima masyarakat, maka dilakukan penyuluhan ulang. Namun ada 2 kemungkinan yang ditimbulkan juga jika dilakukan penyuluhan ulang, yakni :

a) tetap ditolak oleh 75% pemegang hak atas tanah, alternatifnya adalah dipindahkan lokasi/dicari lokasi lain.

b) Tetap ditolak pemegang hak atas tanah, dan lokasi tidak dapat dipindahkan, maka dilakukan cara dengan pencabutan hak atas tanah menurut UU No. 20/1961 dengan mengusulkan kepada Bupati/Walikota/Gubernur.

3. Identifikasi dan Inventarisasi (Pasal 20-24)

Jika rencana pembangunan diterima oleh masyarakat, maka dilakukan identifikasi dan inventarisasi tanah yang meliputi kegiatan penunjukan batas, pengukuran bidang tanah/bangunan, dan lainnya. Hasilnya dituangkan di dalam peta bidang tanah dan daftar yang memuat berbagai keterangan berkenaan dengan subjek dan objek. Setelah itu, diumumkan di Kantor Desa/Kelurahan selama 7 hari, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melalui website selama 7 hari.

4. Penunjukan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah (Pasal 25-27)

Penilaian harga tanah dilakukan oleh Lembaga Penilai Harga Tanah. Jika disuatu daerah Kab/Kota belum ada lembaga ini, maka Bupati/Walikota/Gubernur untuk membentuk keanggotaanya (lembaga tersebut yang terdiri dari 5 orang).

5. Penilaian (Pasal 27-30)

Penilaian harga tanah yang dilakukan lembaga penilai harga tanah dilakukan dengan melihat NJOPnya atau nilai nyata dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan, dan dapat berpedoman terhadap 6 variabel yakni Lokasi, letak tanah, RT/RW, sarana dan prasarana, dan faktor-faktor lainnya.

6. Musyawarah

Kesepakatan dianggap telah tercapai bila 75 persen luas tanah telah diperoleh atau 75 persen pemilik tanah telah menyetujui bentuk dan besarnya ganti rugi. Akan tetapi, jika tidak tercapai 75 persen maka ada 2 kemungkinan yang timbul, yakni :

1) P2T mengusulkan untuk dilakukannya pemindahan lokasi.

2) Jika tidak dapat dipindahkan maka kegiatan tetap dilanjutkan, dan jika 25 persen pemilik tanah belum setuju maka dilakukan musyawarah kembali dalam jangka waktu 120 hari kalender. Maka jika sepakat maka diberikan ganti rugi yang dimuat didalam berita acara penawaran ganti rugi.

7. Putusan P2T tentang Bentuk/Besarnya Ganti Rugi (pasal 40-42)

Pemilik yang keberatan terhadap putusan P2T dapat mengajukan keberatan disertai alasannya kepada Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri dalam waktu paling lama 14 hari. Putusan penyelesaian atas keberatan diberikan dalam waktu paling lama 30 hari. Bila pemilik hak atas tanah tetap keberatan maka dilakukan langkah pencabutan hak atas tanah sesuai dengan UU No. 20/1961 yang dilakukan oleh Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagari.

8. Pembayaran Ganti Rugi (Pasal 43-47)

Pembayaran ganti rugi diberikan kepada pemilik hak atas tanah, yang antara lain :

1) Pemegang Hak Atas Tanah

2) Nazir untuk tanah wakaf

3) Ganti rugi tanah untuk HGB/HP yang diberikan di atas tanah HM/HPL yang diberikan kepada pemegang HM/HPL.

4) Ganti Rugi bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda yang ada di atas tanah HGB/HP yang diberikan di atas tanah HM/HPL yang diberikan kepada pemilik bangunan atau benda-benda tersebut.

9. Pelepasan Hak

Pemilik hak atas tanah membuat surat pernyataan pelepasan/penyerahan hak, diikuti dengan pembuatan Berita Acara Pembayaran Ganti Rugi dan Pelepasan Hak atas Tanah atau Penyerahan Tanah oleh P2T, dengan catatan bahwa pemilik hak atas tanah telah menerima uang ganti rugi atau berupa lainnya.

10. Pengurusan Hak Atas Tanah (Pasal 63-66)

Pengurusan hak atas tanah yang dimaksud adalah pemberkasan dokumen yang telah dilampirkan di dalam Berita Acara Pelaksanaan Pengadaan Tanah, untuk diserahkan kepada pihak yang berkepentingan (baik kepada Instansi yang mengajukan permohonan hak atas tanah, Kantor Pertanahan, dan Pihak lainnya (Bupati/Walikota/Guberbur, dan lainnya).

11. Pelaksanaan pembangunan fisik yang dapat dilakukan setelah pelepasan hak atas tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman atau telah dititipkannya ganti tugi di PN setempat (Pasal 67). Pelaksanaan pembangunan fisik dilakukan dengan diterbitkannya keputusan Bupati/Walikota/Gubernur.

4. Evaluasi dan Supervisi (Pasal 68-69)

Selain ketentuan di atas, juga terdapat ketentuan yang memuat tentang : Pengadaan tanah skala kecil (Pasal 54 sampai Pasal 60) dan Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum (Pasal 61-62). Terkait dua hal di atas, maka pelaksanaannya dengan cara jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.[6]

BAB IV

GANTI KERUGIAN YANG ADIL DAN SEIMBANG TERHADAP HAK ATAS TANAH

Ganti Kerugian merupakan masalah yang paling krusial, sehingga perlu sekali perhatian terhadap hal yang berkenaan dengan keberadaan lembaga penilai harga tanah yang perlu diperjelas tentang kualifikasi dan pejabat/lembaga/badan mana yang berwenang membuat penilainnya serta transparansi dalam penunjukannya. Selain itu, bentuk dan bersar ganti kerugiannya, baik terhadap kerugian bersifat fisik seperti bangunan, hilangnya tanah, tanaman, dan benda-benda lainnya yang berkaitan dengan itu, serta faktor-faktor yang berkaitan dengan tanah seperti NJOP/nilai nyata, lokasi dan letak tanah, luas tanah, peruntukan, sarana dan prasarana yang ada, dan faktor lain yang berpengaruh terhadap harga tanah.[7]

Perlu juga dipikirkan kembali tentang bentuk ganti kerugian terhadap tanah ulayat. Hilangnya tanah ulayat berakibat terhadap berbagai jenis kerugian, seperti : Kehilangan tanah (pertanian, pekarangan, akses ke hutan, tanah bersama, dan sumber alam lainnya), dan Kehilangan bangunan, Kehilangan penghasilan dan sumber penghidupan karena ketergantungannya terhadap hutan dan sumber daya alam lainnya, kehilangan pusat kehidupan dan budaya. Penggunaan Lembaga Penitipan itu merupakan kesalahan penerapan konsep dan pemaksaan kehendak secara sepihak yang ditandai dengan tidak ada titik temu bersarnya ganti kerugian, sehingga sedapat mungkin dihindari.

Ada beberapa masalah yang harus di lakukan di dalam pengadaan tanah demi terciptanya rasa keadilan dan keseimbangan terhadap hak atas tanah, yaitu

1. Perhormatan terhadap hak atas tanah dalam pengadaan tanah[8]

Merupakan suatu tindakan yang dilakukan terhadap pemegang hak atas tanah sehingga terjag hak-hak kemanusiaanya (Hak Asasi Manusia). Hak atas tanah yang dimiliki seseorang sesuai dengan hukum tanah nasional dilindungi dari gangguan pihak manapun tanpa alas hak yang sah baik fisik maupun non fisik.[9]

Di dalam pasal 28H ayat (4) UUD 1945 dikatakan bahwa “Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun” lebih lanjut Pasal 28J ayat (2) menyatakan bahwa “Dalam menjalankan hak dan kebebasannya, setiap orang wajib tunduk kepada pembatasan yang ditetapkan dengan undang-undang dengan maksud semata-mata untuk menjamin pengakuan serta penghormatan atas hak dan kebebasan orang lain dan untuk memenuhi tuntutan yang adil sesuai dengan pertimbangan sosial, nilai-nilai agama, keamanan, dan ketertiban umum dalam suatu masyarakat yang demokratis. Sehingga untuk pembatasan hak asasi itu hanya dapat dilakukan dengan Undang-undang.

Oleh karena itu, setiap orang perseorangan maupun badan hukum yang mengambil alih tanpa alas hak yang sah terhadap tanah yang telah dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, maka dapat dikategorikan sebagai tindakan melawan hukum dan dapat dituntut baik secara perdata maupun pidana, karena merugikan bagi pihak pemegang hak atas tanah tersebut. Timbul pertanyaan “Bagaimana dengan tindakan pemerintah dalam pengadaan tanah tersebut yang sering terkesan juga mengabaikan hak-hak individu?”.

Jika tindakan itu dilakukan oleh pemerintah hukum telah mengaturnya, baik di dalam UUPA Pasal 18, UU No. 20/1961, Inpres No. 9/1973, Keppres No. 55/1993 maupun Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Demi Kepentingan Umum, yang seyogianya diperuntukkan demi kepentingan umum (bangsa dan negara, masyarakat, serta pembangunan) seperti yang telah disebutkan di dalam Pasal 28J UUD 1945. Oleh karenanya, tindakan pemerintah seperti ini, dapat dibenarkan selama dalam koridor yang ditentukan oleh peraturan-peraturan yang berlaku.

Meskipun selama ini, peraturan-peraturan tersebut belum mengakomodasi paradigma pembangunan tersebut, yang dapat dilihat pada Keppres No. 55/1993, Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Demi Kepentingan Umum). Karena pada dasarnya peraturan yang dibuat ini haruslah mengacu kepada UUD 1945 yang menyatakan tentang pengaturannya haruslah berdasarkan Undang-undang. Sehingga lebih terjamin kepastian hak asasi setiap warga negara Indonesia.

Penghormatan terhadap kepemilikan hak atas tanah, haruslah mengkomodasi peran serta aktif masyarakat dalam proses pengadaan tanah, yang dapat dilakukan dengan musyawarah. Adapun persyaratan yang diperlukan untuk tercapainya musyawarah secara sukarela dan bebas itu adalah sebagai berikut :

a. Ketersediaan infomasi yang jelas dan menyeluruh tentang kegiatan tersebut (dampak, manfaat, besar ganti kerugian, bentuk ganti kerugian lainnya seperti rencana pemukiman kembali, rencana pemulihan pendapatan, dan bantuan-bantuan lainnya);

b. Suasana yang kondusif untuk melaksanakan musyawarah;

c. Keterwakilan para pihak;

d. Kemampuan para pihak untuk melakukan negosiasi;

e. Jaminan bahwa tidak ada titipan, paksaan, atau kekerasan dalam proses musyawarah.

Sehingga dari beberapa hal di atas, jika tidak terlaksana maka akan terjadi kesepakatan yang semu dan tidak akan ada penghormatan terhadap hak-hak individu setiap orang.

2. Ganti Kerugian yang adil terhadap hak atas tanah[10]

Sebagaimana yang telah dikatakan, bahwa wujud dari penghargaan terhadap hak atas tanah yang diambil untuk kepentingan pembangunan itu antara lain adalah dengan pemberian ganti kerugian. Akan tetapi hal yang paling rumit adalah bagaimana tata cara pemberian ganti kerugian, besar dan kecilnya ganti kerugian serta bentuk dari ganti kerugian itu sendiri.

Di dalam Keppres No. 55/1993 menyebutkan bahwa dalam hal pemberian ganti kerugian dapat berupa :

1. Uang;
2. Tanah pengganti;
3. Pemukiman kembali;
4. Gabungan dua atau lebih dari ganti kerugian, atau bentuk lain yang disepakati.

Sesuai dengan Keppres No. 55/1993 yang menjadi dasar perhitungan ganti kerugiannya adalah harga tanah yang didasarkan atas nilai nyata/sebenarnya dengan memerhatikan NJOP Bumi dan Bangunan yang terakhir untuk tanah yang bersangkutan.[11] Dengan kata lain, bahwa di Indonesia hal yang sangat berperan dalam penentuan ganti kerugian besar dan kecilnya ditentukan oleh NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) karena setiap daerah pasti memiliki NJOP yang berbeda-beda. Dilihat dari tingkat penggunaan tanah tersebut, faktor penduduknya, faktor letak/lokasi dan lain sebagainya.

Sebagaimana yang dikatan tadi, ganti kerugian yang adil bagi pemegang hak atas tanah menimbulkan satu pertanyaan yang sangat mendasar, yaitu bagaimana penentuan ganti kerugian yang adil itu dilaksanakan?. Bahwa keadilan harus diartikan sebagai keadilan distributif (menyeluruh) yang dikaitkan dengan keadilan yang korektif. Keadilan itu tidak bersifat statis dan tidak dapat di defenisikan secara lengkap. Keadilan itu merupakan suatu proses, suatu keseimbangan yang kompleks dan bergerak diantara berbagai faktor, termasuk equality. Selain itu, keadilan itu hendaknya didasarkan pada kemampuan dan kebutuhan setiap orang.[12]

Keadilan terhadap pemegang hak atas tanah tidak harus selalu disamakan antara tanah yang satu dengan lainnya. Artinya bahwa banyak faktor yang harus dilihat sebelum melakukan ganti kerugian. Sebagai contoh : tanah yang letaknya di daerah terpencil harganya pasti lebih rendah dengan tanah yang berada diperkotaan. Selain itu, tanah yang strategis dalam hal penggunaannya sebagai lahan produksi akan lebih mahal dari pada tanah yang hanya dapat didirikan bangunan. Oleh karena itu, pemerintah dalam memberikan rasa keadilan perlu memperhatikan faktor-faktor tersebut.

Berikut adalah faktor-faktor yang dapat dipertimbangkan dalam penentuan besarnya ganti kerugian, misalnya :

1) Lokasi/letak tanah (strategis/kurang strategis);

2) Status penguasaan tanah (pemegang hak yang sah atau penggarap tanpa izin).

3) Status hak atas tanah (Hak milik, HGB, HGU, dll);

4) Keadaan penggunaan tanahnya (terpelihara/tidak);

5) Kerugian sebagai akibat dipecahnya hak atas tanah seseorang;

6) Biaya pindah tempat atau pekerjaan;

7) Kerugian yang dirasakan akibatnya terhadap hak atas tanah yang lain dari pemegang hak atau kerugian terhadap turunnya penghasilan pemegang hak;

8) Kelengkapan sarana dan prasarana serta lingkungan.

Sedangkan hal-hal yang tidak perlu dipertimbangkan dalam menentukan ganti kerugian, antara lain adalah :

1) Keuntungan yang akan di dapat karena perubahan penggunaan tanah tersebut dikemudian hari, mengingat di dalam Keppres 55/1993 pengadaan tanah tersebut bukan untuk mendapatkan/mencari keuntungan;

2) Urgensi pengambilan tanah oleh pemerintah;

3) Keengganan meninggalkan tempat semula karena hal ini sangat subjektif;

4) Perbaikan-perbaikan yang dilakukan setelah dikeluarkannya pengumuman tentang pengambilan tanah oleh Pemerintah, kecuali dengan maksud melakukan perbaikan yang wajar untuk bangunannya;

Dari faktor-faktor di atas, jelaslah bahwa pengadaan tanah dalam bentuk ganti kerugian bukan merupakan hal yang mudah dan sangat riskan terhadap hal-hal pemaksaan dan sepihak. Sehingga rasa keadilan pemegang hak atas tanah masih kurang diperhatikan.

BAB V

PENUTUP

1. KESIMPULAN

Tanah merupakan kebutuhan yang sangat mendasar bagi kelangsungan hidup setiap individu. Tanah merupakan salah satu investasi yang sangat berharga dan selalu menjadi prioritas utama setiap orang untuk mendapatkannya, apalagi diera modern ini. Akan tetapi, karena begitu besarnya kepentingan setiap orang terhadap tanah malah menimbulkan permasalahan yang sangat rumit. Sehingga perlu di adakannya peraturan-peraturan tentang pengadaan tanah.

Sebagai bentuk tujuan pemerintah adalah melakukan pembangunan. Demi terciptanya pembangunan maka perlu di adakannya tempat atau lokasi sebagai objek pembangunan. Tanah merupakan objek pembangunan yang diperlukan oleh pemerintah. Oleh karena itu, pemerintah selalu berupaya untuk mendapatkan tanah dengan cara ganti kerugian terhadap pemegang hak atas tanah.

Di Indonesia pengaturan tentang Pengadaan Tanah Demi Pembangunan/Demi Kepentingan Umum di atur di dalam Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Demi Kepentingan Umum. Yang memuat tentang apa yang dimaksud dengan pengadaan tanah demi kepentingan umum, serta tata cara pengadaannya. Pengadaan tanah demi kepentingan umum adalah pengadaan tanah yang diperuntukkan demi khalayak ramai yang berfungsi untuk umum, bermanfaat untuk umum dan tidak merugikan masyarakat umum.

Pengaturan kepentingan umum dalam peraturan perundang-undangan terhadap perolehan tanah sebagai mana di atur di dalam Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 sebagaimana yang dikatakan memuat tentang tata cara pengadaan tanah. Mulai dari izin lokasi, pembentukan P2T, penyuluhan, musyawarah, dan sampai pada ganti kerugian (baik berupa uang, ganti rugi dalam bentuk tanah juga, ganti rugi bangunan, dan benda-benda di atasnya serta lain sebagainya).

Namun, sering kali yang menjadi faktor kegagalan dalam pengadaan tanah ini adalah faktor ganti kerugiannya yang tidak ada titik temu antara pemegang hak atas tanah dengan pemerintah (instansi pemerintah) yang memerlukan tanah. Besar dan kecilnya ganti kerugian yang sering sekali diabaikan oleh pemerintah sebagai penguasa sehingga tidak terjaminnya rasa keadilan. Apalagi dalam bentuk ganti kerugian dapat dititipkan di PN tanpa perlu persetujuan atau kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

Sehingga jelas sekali, bahwa rasa keadilan yang seharusnya dilakukan sebagai wujud dari Pancasila tidak selalu diperhatikan oleh pemerintah di dalam mendapatkan apa yang ingin di dapatkan oleh pemerintah yang dalam hal ini adalah tanah.

2. SARAN

Ada beberapa hal yang dapat dilakukan oleh pemerintah dalam pengadaan tanah demi kepentingan umum, yaitu :

1. Dalam hal pengadaannya, pemerintah harus jelas menentukan objeknya, besar/kecilnya ganti rugi serta penggunaannya.

2. Masyarakat juga harus mendukung program pemerintah dalam hal pembangunan, dengan cara mempermudah pelepasan tanahnya yang akan diperuntukkan untuk pembangunan yang berdampak pada kepentingan umum.

3. Pemerintah harus lebih memperhatikan pembentukan peraturan-peraturan tentang pengadaan tanah yang lebih bersifat penghormatan terhadap hak asasi manusia, serta pengaturan tentang pengadaan tanah demi kepentingan umum sebaiknya dalam bentuk UU bukan Kepres maupun Perpres.

4. Pemerintah dan masyarakat harus selalu transparan, sehingga tidak ada yang ditutup-tutupi dengan maksud di adakannya pengadaan tanah tersebut.

5. Selayaknya tidak perlu di adakan penitipan ganti kerugian ke PN (Pengadilan Negeri) sehingga terkesan memaksakan kehendak dan sepihak.

6. Dan kepada masyarakat haruslah menghormati hak-hak orang lain, sebagaimana dikatakan pada Pasal 6 UUPA bahwa “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”, sehingga penerapan dari pada UU ini adalah merelakan tanah sebagai wujud sosial atau demi kepentingan umum/masyarakat luas.

---

[1] Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, edisi revisi 2007, Hal. 262.

[2] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 219

[3] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 240

[4] Michael G. Kitay, Dosen pada Lincoln Institute of land policy, Boston, 1985

[5] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 286

[6] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 289

[7] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 274

[8] Ibid, hal. 269

[9] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 274

[10]

[11] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 252

[12] Ibid, hal 253